负债9000亿,碧桂园只能给你“五星期的家”

发表时间:2018-08-02 17:17

“五星级的家”还是“五星期造的家”?

7月19日,碧桂园刚登上《财富》世界500强榜单,近期工地安全事故频发,碧桂园早盘大跌逾5%。

对比碧桂园的企业文化:“希望社会因我们的存在而变得更加美好;我们要做有良心有社会责任感的阳光企业!

”有人将它的广告语“给你一个五星级的家”改成了“给你一个五星期的家”,或者“给你一个五星级的坑”。

7月26日晚,安徽六安,碧桂园建筑工地发生坍塌事故,导致6人死亡。

事后不久,碧桂园发布声明,它已通知所有施工合作单位立即停工,彻底排查和整改安全隐患。在此之前,碧桂园就已事故频发,备受关注与质疑。

6月24日,碧桂园上海奉贤项目售楼处模架坍塌,造成1人死亡,9人受伤。7月12日,碧桂园杭州萧山项目地基裂痕,路面塌方,让紧邻项目的一栋三层小楼成了危房。

事实上,在这系列事故之前,碧桂园就已经多次因为业主对房屋品质的不满而备受争议了。如果说前几天的鸡血只是形式,流人血的安全隐患确是人命关天。

“地产一哥”焦虑

最近的碧桂园确实有点“水逆”。在过去的6年间,碧桂园就像一列高速行驶的列车,在同样高速发展的中国房地产市场,扮演了冲锋者角色。

6月,碧桂园以778.1亿元的销售额,在国内房地产企业中夺冠。今年上半年,销售额为4124.9亿元,同比上升42.8%,销售面积同比上升36.1%,看起来一切都是那么美妙,从数据上看,没有焦虑的理由,但碧桂园真的很焦虑。

4月5日,总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》;4月8日,碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议;4月11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。这样的周转有点疯狂。碧桂园看到了什么?听到了什么?让他们如此心焦?

从全国16个重点城市今年上半年的成交情况看,从去年“3·17”政策调控以来,房地产市场整体低迷。

碧桂园的焦虑,是在压力之下的焦虑,也是看到中国房地产革命性变革之时的焦虑。

在一系列的限贷限购政策的影响下,房地产开发商面临着巨大的考验,企业资金链紧崩,开发商不得不加快周转。

三四线城市同样让人不安,棚改政策一波三折。根据此前数据,今年一季度,碧桂园销售额中有超过一半以上业绩均来自于三四线市场业务。

此外,截至2017年12月31日,碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米,项目总数为1456个,其中也有超过一半来自三四线城市。

若棚改贷款政策有变,在三四线拥有高库存的碧桂园等房企也会面临“被套”的困境。

碧桂园遭看空,股价跌三成

碧桂园从去年坐上房企头把交椅之后,销售业绩增长势如破竹,上半年销售额领先第二名万科超千亿元,但对碧桂园来说,“高处不胜寒”,第一的宝座也聚焦了业界目光。

然而随着一系列生产安全事故的爆发,碧桂园股票在二级市场上的表现也同样令人揪心。

自年初1月份创下每股19.16港元的高价后,碧桂园的股价就开始了漫漫熊途,今年以来累计跌幅近18%,如果从最高19.16港元的股价计算,股价下跌幅度更是超过了30%。

而从近两个月的表现看,碧桂园的股价于6月7日创下阶段性高点,此后股价就呈现下滑趋势,虽然有个别交易日股价有小幅回升,但难改整体颓势。

从阶段性高点至7月24日,碧桂园的市值蒸发了928亿元。

无独有偶,来自德银的一份报告表示,下调碧桂园目标价至19.54港元。

虽然德银在报告中确认为该行大型内房股中的首选,但是把目标价从20.5港元下调至19.54港元,相当于今年年底每股资产净值预测26.05港元的75%。

资金链吃紧,压死骆驼的最后一根稻草是?

安全事故频发,股价承压,碧桂园的资金链也同样吃紧,这一情况在碧桂园发行的公司债上尤其明显。

5月28日,上交所网站更新信息显示,碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债券的状态再度变更为“中止”。此前2月7日,该公司债的发行已首次出现“中止”状态。

有银行人士认为,此次“碧桂园发债中止,可能与近期大量企业债券违约和取消发行一样,企业再融资压力较大。”

5月30日,碧桂园又陷入了“中票违约”的风波中。虽然公司迅速对传闻进行了回应,但是这背后却是碧桂园高达9000亿的负债。

(来源:碧桂园2017年年报)

与9000亿负债对应的,是碧桂园高达88.89%的资产负债率,在国内的房地产企业中仅次于融创中国。而2017年A股房地产企业的平均资产负债率仅为64.56%。

国内发债受阻,碧桂园把目光放到了海外。来自澎湃新闻的不完全统计发现,截至七月,碧桂园未到期的美元票据债务共计7笔42亿美元,2016年以前发行的5笔美元票据利率均在7%以上,最低的为2013年10月4日发行的总金额为7.5亿美元的优先票据,年利率7.25%,期限5年,其余4笔利率均为7.5%。

2016年发行的2笔年利率均在6%以下,包括2016年9月发行的一笔总额为6.54亿美元的优先票据,期限为7年,年利率为4.75%;

另一笔为2016年12月发行的总额为3.5亿美元的优先票据,年化利率5.625%,期限为10年

而就在今天,碧桂园2025年到期美元债创三周来最大跌幅。

从“五星级的家”到“五星期的家”,碧桂园的转变折射出的是本轮国内房地产市场调控的决心。

这时候我们也想问问碧桂园是否还坚定“为更多人建造好房子”的初心?作为投资者我们眼看碧桂园起朱楼,眼看他宴宾客,会不会有一天眼看他楼塌了?


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